De volgende onderwerpen zijn van belang:
In feite geldt voor landbezit in Thailand nog de oude regelgeving zoals die stamt uit de tijd van koning Rama 5. Nog steeds geldt in Thailand een onderverdeling als volgt:
Grond in berg- en bosgebieden kan nimmer in eigendom worden verkregen. Wel kan een Thai deze gronden pachten en gebruiken voor verbouwing van gewassen. Slechts een tijdelijke behuizing is daar toegestaan, waarvoor dan eerst bij Staatsbosbeheer een vergunning moet worden aangevraagd.
Grond in agriculturele reservaten is bedoeld om na verloop van tijd ter beschikking te stellen aan arme boeren of op andere wijze te gebruiken voor landbouw, veeteelt, visserij, boomgaarden of herbebossing met teak- rubber of eucalyptus bomen. Als dorpen en steden 'oprukken' en locale autoriteiten toestemming vragen, dan kunnen deze gronden worden overgedragen aan het regionale landkantoor, waarna bewoning op deze gronden mogelijk wordt, nadat een Thai eigendomspapieren heeft verkregen.
Grond in landbouwgebieden zonder beperkingen en in de stedelijke gebieden vallen onder de controle door het landkantoor. Het landkantoor is een overheidsorganisatie, maar in oorsprong was deze organisatie door de koning ingesteld. Nu nog steeds heeft deze organisatie grote autonomie en kan het beleid van streek tot streek verschillen. Dat kan tot vreemde situaties leiden. Wat op Koh Samui wel kan, gaat echt niet in Phrae. Hoewel men soms flexibel kan zijn. En zo zijn er talloze voorbeelden te noemen.
Als een boer een onontgonnen stuk grond ziet, mag men het stuk afbakenen en het landkantoor verzoeken om een vergunning tot gebruik af te geven. Nadat het landkantoor het perceel heeft bezocht, de locatie is bepaald, en het kadaster is geraadpleegd, kan, als alles in orde is, de boer een document ontvangen dat Sor Kor Nung heet. Het eerste landdocument van betreffend stuk grond. De boer mag daar dan alleen 10 jaar lang de grond bewerken. Als die grond inderdaad goed is ontgonnen en onderhouden, dan mag de boer daarna een 2de landdocument aanvragen, waarna hij daar met zijn gezin kan gaan wonen. Na nogmaals 10 jaar mag men het 3de grond-document aanvragen, welke Nor Sor Saam wordt genoemd. Dit document is het eerste document van werkelijke waarde en kan zelfs als zekerheid voor een lening dienen.
Als die boer de door hem ontgonnen land, waar inmiddels zijn woning of boerderij op staat en hij een gezin heeft gesticht, voor de toekomst zeker wilt stellen, wat geldt voor een veelvoud van redenen. Dan mag hij bij het landkantoor het uiteindelijke land-document, het "Janot" aanvragen. Het landkantoor komt dan opnieuw het landstuk bekijken, doet nauwkeurige landmeting en maakt luchtopnames van het stuk grond.
Nadat de boer het "Janot" heeft ontvangen, welke op zijn eigen naam is gesteld, dan mag hij het landstuk in maximaal 9 stukken splitsen, waarna ieder stuk een eigen "Janot" krijgt. Land met een "Janot" is verkoopbaar, is te leasen. En kan als onderpand dienen voor bankleningen en vele andere zaken.
Slechts bij hoge uitzondering kan een buitenlander grond op eigen naam krijgen, na toestemming van de koning. Maar dat is echt voorbehouden aan lieden die bijzondere inspanningen ten goede van het koninkrijk Thailand of haar bevolking hebben gedaan.
In feite is het voor een buitenlander dan ook niet mogelijk om een stuk Thaise grond op zijn of haar eigen naam te krijgen. Dat geldt overigens voor ieder Aziatisch land.
Thailand heeft echter altijd ingezien dat hun vrijheid kan worden gewaarborgd en kolonialisatie kan worden afgewend als buitenlanders wel voldoende zekerheden voor de grond kunnen krijgen waarop men wilt wonen en / of werken. Om deze reden bestaat nu nog steeds goede mogelijkheden voor de buitenlander om de grond volledig onder eigen controle te houden. Al geldt daarvoor wel enkele beperkingen.
In Thailand kan een buitenlander grond met een "Janot" leasen op een basis die lijkt op erfpacht. Net zoals in de Nederlandse polders, of in Amsterdam. In Nederland is de termijn vaak 100 jaar. In Thailand is dat momenteel maximaal 90 jaar. In Nederland kan men de pachtsom maandelijks, per kwartaal, jaarlijks of bij vooruitbetaling in zijn geheel voldoen. In Thailand wordt vrijwel altijd de leasesom bij vooruitbetaling in 1 keer voldaan, wat naast andere afspraken in een leaseovereenkomst wordt vastgelegd.
Bij het landkantoor kan men de overeengekomen lease echter voor maximaal 30 jaar laten registreren. In een legale leaseovereenkomst moet dan ook staan dat de huidige lease periode met 2 termijnen van 30 jaar zal worden verlegd. Dat was tot augustus 1996 nog maar 1 periode. Dus is er al belangrijke vooruitgang geboekt. In 1996 werd door de democratische partij ook een voorstel ingediend die het mogelijk moet maken dat een buitenlander geheel op eigen naam maximaal 1 Rai land mag bezitten. Na parlementaire discussie werd na een amendement de maximale oppervlakte vastgesteld op 1,500 m2. Maar deze wet werd niet bekrachtigd omdat toen de regering van Chuan Leekpai viel. Omdat Thailand nu veel moeite wil doen om buitenlandse investeerders aan te trekken, kan men in leaseovereenkomsten er beter rekening mee houden dat deze wet op niet al te lang termijn wordt aangenomen.
Om eerder genoemde redenen is het wijs dat als een buitenlander nu een lease aan wilt gaan en bij vooruitbetaling voor het gehele landstuk voor de gehele leasetermjn betaald. Dat dan in die leaseovereenkomst goed wordt geregeld dat men probleemloos na iedere 30 jaar de lease moet verlengen, wat dan tevens moet gelden voor de erven. Maar de overeenkomst moet ook voorzien dat het stuk grond direct en zonder nieuwe betaling kan worden overgeschreven op naam van de buitenlander. Wel kosten koper. Nadat men de lease op het landkantoor heeft laten registreren, wordt op de achterzijde van het "Janot" de naam van de buitenlander vermeld, datum en reden van de mutatie.
Tevens ontvangen leasenemer en leaseverstrekker ieder een registratie akte. Hiermee wordt de buitenlander een volledige zekerheid voor de aangegane lease geboden.
Als men een Thaise partner heeft, dan kan de grond aan de Thaise partner worden verkocht en op naam worden gesteld. Ter meerdere zekerheid voor de buitenlander, kan deze de grond van zijn of haar Thaise partner leasen op hiervoor besproken wijze.
Als men in Thailand wilt gaan werken en men daarvoor een Thais bedrijf opricht. Dan kan de grond eigendom worden van die Thaise onderneming. Als dan de buitenlander de enige directeur is, dan zal hij of zij de grond volledig onder controle hebben. Nadeel is wel dat het bedrijf altijd actief moet blijven. Dat men een regelmatige boekhouding moet voeren. Dat er steeds fiscale- en andere jaarstukken moeten worden gemaakt, waarvoor een Thaise accountant en een auditor nodig zijn. En dat de meerderheid van aandelen van een Thais bedrijf nu eenmaal bij de Thaise aandeelhouders ligt. Dat kan later bij verkoop van grond en huis een rol spelen. Sommige advocaten hebben zich in deze materie gespecialiseerd en als men zeker weet dat men goed kan worden begeleid, dan is deze wijze van controle op de grond ook een goede mogelijkheid.
Dat in Thailand, meestal in de strandgebieden, deze vorm van zekerstelling wordt voorgesteld, zowel door de projectontwikkelaar als ook door de advocaat, heeft vaak als reden dat de projectontwikkelaar na verkoop geen beslommeringen betreffende dat grondstuk meer wenst, maar de advocaat u wel graag lang van dienst zou willen zijn.
Onze mening is dat deze wijze van volledige controle op de grond goed kan zijn voor de ondernemer. Maar af te raden is voor buitenlanders die in Thailand niet zakelijk actief zullen zijn. Een 90 jaar lease biedt namelijk voldoende zekerheid en is probleemloos.
Vaak komt men de termen "free-hold" en "lease-hold" tegen. Meestal hebben deze termen betrekking op appartementen.
Als van een appartementen complex maximaal 49% bestemd is voor buitenlanders, dan kan men het appartement geheel op eigen naam kopen en voor onbeperkte tijd bezitten en weer verkopen. Zowel aan de buitenlander als aan een Thai.
Als in een appartementen complex al 49% van de woningen aan buitenlanders is verkocht. Dan kan men daar als buitenlander ook wel een woning verkrijgen. Doch dan op basis van een 90 jarige lease, (3 x 30 jaar) waarbij na 90 jaar de woning weer terug komt naar de Thaise juridische eigenaar.
7 Landzaken in
De volgende onderwerpen zijn van belang:
1. Hoe landzaken in
2. Een buitenlander kan in Thailand geen grond op eigen naam hebben.
3. Hoe een buitenlander in Thailand volledige controle op grond kan verkrijgen.
4. Een buitenlander kan in Thailand wel een woning op eigen naam zetten.
In feite geldt voor landbezit in Thailand nog de oude regelgeving zoals die stamt uit de tijd van koning Rama 5. Nog steeds geldt in Thailand een onderverdeling als volgt:
Grond in domein gebieden is privébezit en zijn vaak ontoegankelijk.
Grond in berg- en bosgebieden kan nimmer in eigendom worden verkregen. Wel kan een Thai deze gronden pachten en gebruiken voor verbouwing van gewassen. Slechts een tijdelijke behuizing is daar toegestaan, waarvoor dan eerst bij Staatsbosbeheer een vergunning moet worden aangevraagd.
Grond in agriculturele reservaten is bedoeld om na verloop van tijd ter beschikking te stellen aan arme boeren of op andere wijze te gebruiken voor landbouw, veeteelt, visserij, boomgaarden of herbebossing met teak- rubber of eucalyptus bomen. Als dorpen en steden 'oprukken' en locale autoriteiten toestemming vragen, dan kunnen deze gronden worden overgedragen aan het regionale landkantoor, waarna bewoning op deze gronden mogelijk wordt, nadat een Thai eigendomspapieren heeft verkregen.
Grond in landbouwgebieden zonder beperkingen en in de stedelijke gebieden vallen onder de controle door het landkantoor. Het landkantoor is een overheidsorganisatie, maar in oorsprong was deze organisatie door de koning ingesteld. Nu nog steeds heeft deze organisatie grote autonomie en kan het beleid van streek tot streek verschillen. Dat kan tot vreemde situaties leiden. Wat op Koh Samui wel kan, gaat echt niet in Phrae. Hoewel men soms flexibel kan zijn. En zo zijn er talloze voorbeelden te noemen.
Landdocumenten: In grote lijnen werkt het system als volgt:
Als een boer een onontgonnen stuk grond ziet, mag men het stuk afbakenen en het landkantoor verzoeken om een vergunning tot gebruik af te geven. Nadat het landkantoor het perceel heeft bezocht, de locatie is bepaald, en het kadaster is geraadpleegd, kan, als alles in orde is, de boer een document ontvangen dat Sor Kor Nung heet. Het eerste landdocument van betreffend stuk grond. De boer mag daar dan alleen 10 jaar lang de grond bewerken. Als die grond inderdaad goed is ontgonnen en onderhouden, dan mag de boer daarna een 2de landdocument aanvragen, waarna hij daar met zijn gezin kan gaan wonen. Na nogmaals 10 jaar mag men het 3de grond-document aanvragen, welke Nor Sor Saam wordt genoemd. Dit document is het eerste document van werkelijke waarde en kan zelfs als zekerheid voor een lening dienen.
Als die boer de door hem ontgonnen land, waar inmiddels zijn woning of boerderij op staat en hij een gezin heeft gesticht, voor de toekomst zeker wilt stellen, wat geldt voor een veelvoud van redenen. Dan mag hij bij het landkantoor het uiteindelijke land-document, het "Janot" aanvragen. Het landkantoor komt dan opnieuw het landstuk bekijken, doet nauwkeurige landmeting en maakt luchtopnames van het stuk grond.
Nadat de boer het "Janot" heeft ontvangen, welke op zijn eigen naam is gesteld, dan mag hij het landstuk in maximaal 9 stukken splitsen, waarna ieder stuk een eigen "Janot" krijgt. Land met een "Janot" is verkoopbaar, is te leasen. En kan als onderpand dienen voor bankleningen en vele andere zaken.
Slechts bij hoge uitzondering kan een buitenlander grond op eigen naam krijgen, na toestemming van de koning. Maar dat is echt voorbehouden aan lieden die bijzondere inspanningen ten goede van het koninkrijk Thailand of haar bevolking hebben gedaan.
In feite is het voor een buitenlander dan ook niet mogelijk om een stuk Thaise grond op zijn of haar eigen naam te krijgen. Dat geldt overigens voor ieder Aziatisch land.
Thailand heeft echter altijd ingezien dat hun vrijheid kan worden gewaarborgd en kolonialisatie kan worden afgewend als buitenlanders wel voldoende zekerheden voor de grond kunnen krijgen waarop men wilt wonen en / of werken. Om deze reden bestaat nu nog steeds goede mogelijkheden voor de buitenlander om de grond volledig onder eigen controle te houden. Al geldt daarvoor wel enkele beperkingen.
In Thailand kan een buitenlander grond met een "Janot" leasen op een basis die lijkt op erfpacht. Net zoals in de Nederlandse polders, of in Amsterdam. In Nederland is de termijn vaak 100 jaar. In Thailand is dat momenteel maximaal 90 jaar. In Nederland kan men de pachtsom maandelijks, per kwartaal, jaarlijks of bij vooruitbetaling in zijn geheel voldoen. In Thailand wordt vrijwel altijd de leasesom bij vooruitbetaling in 1 keer voldaan, wat naast andere afspraken in een leaseovereenkomst wordt vastgelegd.
Bij het landkantoor kan men de overeengekomen lease echter voor maximaal 30 jaar laten registreren. In een legale leaseovereenkomst moet dan ook staan dat de huidige lease periode met 2 termijnen van 30 jaar zal worden verlegd. Dat was tot augustus 1996 nog maar 1 periode. Dus is er al belangrijke vooruitgang geboekt. In 1996 werd door de democratische partij ook een voorstel ingediend die het mogelijk moet maken dat een buitenlander geheel op eigen naam maximaal 1 Rai land mag bezitten. Na parlementaire discussie werd na een amendement de maximale oppervlakte vastgesteld op 1,500 m2. Maar deze wet werd niet bekrachtigd omdat toen de regering van Chuan Leekpai viel. Omdat Thailand nu veel moeite wil doen om buitenlandse investeerders aan te trekken, kan men in leaseovereenkomsten er beter rekening mee houden dat deze wet op niet al te lang termijn wordt aangenomen.
Om eerder genoemde redenen is het wijs dat als een buitenlander nu een lease aan wilt gaan en bij vooruitbetaling voor het gehele landstuk voor de gehele leasetermjn betaald. Dat dan in die leaseovereenkomst goed wordt geregeld dat men probleemloos na iedere 30 jaar de lease moet verlengen, wat dan tevens moet gelden voor de erven. Maar de overeenkomst moet ook voorzien dat het stuk grond direct en zonder nieuwe betaling kan worden overgeschreven op naam van de buitenlander. Wel kosten koper. Nadat men de lease op het landkantoor heeft laten registreren, wordt op de achterzijde van het "Janot" de naam van de buitenlander vermeld, datum en reden van de mutatie.
Tevens ontvangen leasenemer en leaseverstrekker ieder een registratie akte. Hiermee wordt de buitenlander een volledige zekerheid voor de aangegane lease geboden.
Als men een Thaise partner heeft, dan kan de grond aan de Thaise partner worden verkocht en op naam worden gesteld. Ter meerdere zekerheid voor de buitenlander, kan deze de grond van zijn of haar Thaise partner leasen op hiervoor besproken wijze.
Als men in Thailand wilt gaan werken en men daarvoor een Thais bedrijf opricht. Dan kan de grond eigendom worden van die Thaise onderneming. Als dan de buitenlander de enige directeur is, dan zal hij of zij de grond volledig onder controle hebben. Nadeel is wel dat het bedrijf altijd actief moet blijven. Dat men een regelmatige boekhouding moet voeren. Dat er steeds fiscale- en andere jaarstukken moeten worden gemaakt, waarvoor een Thaise accountant en een auditor nodig zijn. En dat de meerderheid van aandelen van een Thais bedrijf nu eenmaal bij de Thaise aandeelhouders ligt. Dat kan later bij verkoop van grond en huis een rol spelen. Sommige advocaten hebben zich in deze materie gespecialiseerd en als men zeker weet dat men goed kan worden begeleid, dan is deze wijze van controle op de grond ook een goede mogelijkheid.
Dat in Thailand, meestal in de strandgebieden, deze vorm van zekerstelling wordt voorgesteld, zowel door de projectontwikkelaar als ook door de advocaat, heeft vaak als reden dat de projectontwikkelaar na verkoop geen beslommeringen betreffende dat grondstuk meer wenst, maar de advocaat u wel graag lang van dienst zou willen zijn.
Onze mening is dat deze wijze van volledige controle op de grond goed kan zijn voor de ondernemer. Maar af te raden is voor buitenlanders die in Thailand niet zakelijk actief zullen zijn. Een 90 jaar lease biedt namelijk voldoende zekerheid en is probleemloos.
Notitie:
Vaak komt men de termen "free-hold" en "lease-hold" tegen. Meestal hebben deze termen betrekking op appartementen.
Als van een appartementen complex maximaal 49% bestemd is voor buitenlanders, dan kan men het appartement geheel op eigen naam kopen en voor onbeperkte tijd bezitten en weer verkopen. Zowel aan de buitenlander als aan een Thai.
Dit noemt men dan "Free-hold".
Als in een appartementen complex al 49% van de woningen aan buitenlanders is verkocht. Dan kan men daar als buitenlander ook wel een woning verkrijgen. Doch dan op basis van een 90 jarige lease, (3 x 30 jaar) waarbij na 90 jaar de woning weer terug komt naar de Thaise juridische eigenaar.
Dit noemt men "Lease-hold".
| LUXE met hoofdletters | Op avontuur in Thailand | Contact |
||
| Het nivo van de hotels in Thailand ligt net iets hoger dan in de rest van de wereld, in het bijzonder als je dat vergelijkt met Afrikaanse hotels. Een luxe rondreis is daardoor LUXE met hoofdletters. | Behalve fantastische stranden heeft Thailand veel meer te bieden, zo ook de mogelijkheid op een echt avontuurlijke vakantie. Klik op de onderstaande button om meer daarover te lezen | Deze site is bedoeld om te informeren over Thailand en een rondreis te boeken. Echter heb je iets te vragen, mede te delen, of wil je... klik dan op de onderstaande button. Bellen mag ook 06 - 23 717 413 |
||